Apartments, Häuser, Wohnungen: Immobilien auf Sardinien kaufen

Der Kauf einer Immobilie auf Sardinien ist keine Seltenheit. Vom Ferienhaus über Apartments und Wohnungen bis hin zu luxuriösen Anwesen gibt es ein breites Angebot, das international zur Verfügung steht. Insbesondere im Norden Sardiniens finden sich vor allem Objekte mit gehobenem Standard. Der Kauf einer Immobilie auf Sardinien ist nicht ganz so einfach, auch wenn der Kauf innerhalb Europas statt findet. Die Bürokratie in Italien ist recht kompliziert, ohne professionelle Hilfe ist ein Immobilienkauf nicht zu empfehlen. Für EU-Bürger ist der Immobilienkauf jederzeit möglich, sie sind den Italienern rechtlich gleich gestellt.

Steuern beim Hauskauf oder Wohnungskauf auf Sardinien

Da es sich bei den meisten Immobilienkäufen um Privatkäufe (nicht gewerblich) handelt, zahlen diese Käufer 10% des Kaufpreises ans Finanzamt (Registersteuern und Grunderwerbsteuer). Wenn eine Hypothek aufgenommen wir kommt eine Hypothekenregisterabgabe hinzu – sie beträgt zum jetzigen Zeitpunkt 2% der Kaufsumme abzüglich der Registersteuer.

Die jährliche Grundsteuer (ICI – Imposta Comunale sugli Immobili) wird kommunal festgelegt. Sie liegt zwischen 0,4 und 0,7 Prozent des steuerlichen Wertes einer Immobilie (valore castatale). Ist die Immobilie unbewohnbar, wird 50% der Steuer erlassen. Da kann gerade bei zu sanierenden Objekten von Interesse sein. Die Immobilien werden in verschiedene Typen unterteil (A1 bis A11). Diese Typisierung hat allerdings wenig Einfluss auf die Festlegung der Steuer. In der Regel wird die Handhabung einem Makler oder Steuerberater überlassen, den steuerliche Angelegenheiten in Italien sind keineswegs einfach. Die Steuer kann übrigens selbstverständlich auch aus dem Ausland bezahlt werden. Fällig werden 90% im Juni, 10% im Dezember. Vorsicht, wer verspätet zahlt, nimmt saftige Zuzahlungen in Kauf – sie können bis zu 200% der Steuer betragen.

Zu den vorher erwähnten Steuern kommen weitere Steuern – z.B. für kommunale Dienste wie die Müllentsorgung – hinzu. Informieren Sie sich, welche Abgaben genau enstehen und wie hoch diese sind.

Oft wird der Tipp gegeben, Anwohner (Residente) zu werden. Allerdings ist auch das nicht wirklich einfach und erfordert die Erfüllung zahlreicher Voraussetzungen, die in der Regel nicht gegeben sind, sofern man nicht vor Ort lebt und arbeitet. Wer kann, sollte diesen Tipp aber beherzigen. Die Gebühren im Rahmen eines Immobilienskaufs liegen etwa zwischen 13% und 20% des Kaufpreises – als Residente kann man  diese von der Steuer absetzen. Lassen Sie sich im Vorfeld unbedingt schriftlich über anfallende Gebühren, Abgaben und andere Nebenkosten informieren.




Preise für Immobilien auf der Insel

Ob Ferienapartment, Wohnung, Haus oder Ferienhaus oder gar ganzes Anwesen – die Preise für Immobilien auf Sardinien fallen höchst unterschiedlich aus. Der Kaufpreis hängt wie überall im Wesentlichen vom Zustand der Immobilie und von der Lage der Immobilie ab. Ein Objekt mit gehobenem Standard im Norden Sardiniens – zum Beispiel ein Haus in Palau oder Porto Cervo beziehungsweise entlang der Costa Smeralda – kostet deutlich mehr, als ein Haus im ländlichen Raum im Inselsüden. Eine Immobilie in Cagliari am Stadtstrand Poetto erzielt Höchstpreise, im Nebenort Quartu kann man dagegen schon deutlich günstiger davon kommen.

Auch eine Immobilie mit Meerblick kostet in der Regel etwas mehr, als etwa ein Apartment in einer Stadtlage. In kleineren Orten entlang der Ostküste – beispielsweise rund um Tortoli/Arbatax dagegen ist durchaus erschwinglich und je weiter man ins Landesinnere kommt, desto günstiger wird es, da die Lage am Meer sehr begehrt ist. Wer nur zeitweise auf der Insel ist, kann eventuell vermieten … aber auch das zieht bürokratischen Aufwand nach sich.

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Eine Immobilie besichtigen

Pfusch am Bau ist keine Seltenheit in Italien. Man nimmt es oft nicht ganz so genau – insbesondere, wenn der Besitzer des Hauses selbst Hand angelegt hat. Lassen Sie deshalb Ihre Immobilie vorher prüfen. Eine grobe Schätzung kostet um die 300 Euro, ein komplettes Gutachten etwa 1000 Euro. Insbesondere beim Kauf alter Häuser werden die Kosten für Renovierungen und Sanierungen häufig unterschätzt.

Überprüfen Sie auch die Unterlagen auf Vollständigkeit … sind alle Zimmer eingezeichnet und stimmen die Grundstücksgrenzen? Wenn solche Eintragungen falsch sind, bekommen Sie im Nachhinein Probleme. Und stellen Sie sicher, dass das Haus eine Baugenehmigung hat/te, denn hier und da ist der Bau gar nicht genehmigt.

Eine erste Sichtprüfung können und sollten Sie auch selbst vornehmen, hier sind ein paar Tipps, die helfen:

  1. Gibt es Risse in den Wänden innen oder außen? Finden sich schimmelige/feuchte Stellen? Liegt das Dach richtig auf? Gibt es Löcher im Dach oder wachsen Pflanzen auf dem Dach? Sind die Wände und das Dach gerade?
  2. Ist der Boden eben? Schließen die Türen richtig? Drehen Sie Wasserhähne auf, betätigen Sie die Toilettenspülung, um zu sehen, ob diese funktionieren. Auch die Lichtschalter und Steckdosen sollten Sie zumindest kurz auf Funktionstüchtigkeit prüfen. Auch das Vorhandensein einer Jauchegrube sollte geprüft werden, eventuell vorhandene Heizungen sollten Sie testen und wenn es einen Kamin gibt, dann nehmen Sie diesen einmal in Betrieb. Fragen Sie nach den Heizkosten.
  3. Wenn es einen Pool gibt, dann prüfen Sie diesen ebenfalls auf Risse und andere Schäden. Auch die Wasserpumpe sollte funktionieren.
  4. Begehen Sie die Grundstücksgrenzen und das gesamte Grundstück. Informieren Sie sich gegebenenfalls, ob eine Einzäunung erlaubt ist. Auf Sardinien wachsen viele Pflanzen, die bei uns nicht vorkommen. Zitrusfrüchte und Olivenbäume brauchen Pflege – stellen Sie sicher, dass Sie sich um diese kümmern können.
  5. Nehmen Sie im Zuge einer Besichtigung ruhig jemanden mit handwerklichen Erfahrungen oder mit Erfahrungen im Hausbau mit. Auch das Mitnehmen einer Kamera ist sinnvoll, den häufig kann man sich Details im Nachhinein nicht mehr erinnern.

Immobilienkauf auf Sardinien – nicht ohne Vorvertrag und Sprachkenntnisse

In Italien ist ein Vorvertrag beim Kauf einer Immobilie üblich, darauf sollten Sie bestehen. Die Frage nach Gebühren und anderen Kosten im Rahmen des Kaufs sollten Sie vorher abklären. Um sicher sein zu können, dass Sie Alles richtig verstanden haben, ist ein Übersetzer sinnvoll und wichtig. Außerdem sollten Sie selbstverständlich einen Anwalt einschalten. Im Vorvertrag ist auch eine Vertragsstrafe sinnvoll, falls der Verkäufer den Kaufvertrag letztlich nicht erfüllen kann (caparra confirmatoria). Es ist darüber hinaus auch üblich, eine Versicherung für Baumängel zu verlangen, die über 10 Jahre laufen sollte. Allerdings: Rechtliche Ansprüche in Italien durch zu setzen, ist schwierig. Aus diesem Grund ist eine Begutachtung im Vorfeld kein Fehler.

Zu guter Letzt

Für Besichtigungen sollten Sie sich Zeit nehmen, bis das richtige Objekt da ist. Ein übereilter Kauf geht in der Regel nach Hinten los und zahlt sich letztlich nicht aus. Wenn Sie sich aber verliebt haben und ein Haus, eine Wohnung oder ein Anwesen gefunden haben, das Ihnen gefällt, dann legen Sie los. Informieren Sie sich im Vorfeld gut – es gibt auch Bücher zum Thema und lernen Sie etwas Italienisch.




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